Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarmee een eigen woning kan worden gefinancierd. De hypotheek bestaat uit twee delen: een hypothecaire lening en een spaarverzekering. Iemand die een spaarhypotheek heeft, betaalt twee rekeningen: één voor de lening, deze rekening bestaat alleen uit rente en één voor de spaarpolis, op de spaarpolis wordt kapitaal opgebouwd. Met het geld in de spaarpolis wordt uiteindelijk - meestal na 30 jaar - de hypotheek in één keer afgelost.

Opbouw kapitaal en hoofdsom spaarhypotheek

Opbouw maandlasten spaarhypotheek

 

Inhoud

 

Voorwaarden van de bank

Een bank of andere financiële instelling geeft de lening onder voorwaarde dat de bank het recht van hypotheek krijgt op de woning. De bank heeft ook het pandrechtop de bijbehorende spaarpolis. Dit pandrecht wordt vastgelegd in de akte van hypotheek. 

 

Uitkering bij leven en overlijden

De spaarhypotheek heet een gemengde verzekering omdat er wordt uitgekeerd bij leven en overlijden. De hypotheekgever betaalt - naast de rente over de geleende koopsom - een premie. Die premie bestaat uit twee delen: een spaardeel en een risicodeel. Met het spaardeel wordt een bedrag opgebouwd waarmee na 30 jaar de hypotheek kan worden afgelost. Met het risicodeel is men verzekerd van een uitkering bij overlijden. Wordt de woning gekocht door twee personen (bijvoorbeeld een echtpaar of samenwoners) dan kunnen beide partners worden verzekerd bij overlijden. Overlijdt één partner, dan wordt de hypotheek in één keer afgelost, de ander is dan schuldenvrij. Dit moet wel vooraf worden vastgelegd. Normaal gesproken is de overlijdensuitkering voldoende om de hypotheek af te lossen. Er zijn echter ook aanbieders die naarmate de tijd verstrijkt steeds minder uitkeren, de overlijdensrisicoverzekeringen van de DSB bank zijn in 2008 en 2009 onder andere om die reden in opspraak gekomen. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek - meestal na 30 jaar - wordt het met het spaardeel van de premie bijeen gespaarde bedrag in één keer uitgekeerd. Met dit bedrag kan de hypotheeknemer de hypotheek aflossen.

 

Gelijkblijvende hoofdsom

Een spaarhypotheek kent twee rekeningen: een waarop de hoofdsom staat, dit geld is de hypothecaire lening. Gedurende de looptijd van de hypotheek wordt er niets afgelost, er wordt dus 30 jaar lang over het volledige geleende bedrag rente betaald. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. Daarnaast is er een spaarrekening, op die rekening wordt kapitaal opgebouwd om de hypotheek uiteindelijk af te betalen. De opbouw van kapitaal gaat langzaam, een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na circa 21 jaar de helft van de af te betalen hypotheeksom.

 

Hypotheekrente en rente op de spaarrekening

Zoals gezegd bestaat de spaarhypotheek uit twee rekeningen: één voor de lening en één voor de spaar/risicoverzekering. De rente die de lener betaalt over de hoofdsom (zijn lening) is gelijk aan het rendement dat hij krijgt over de spaarrekening. Is de hypotheekrente 6%, dan krijgt hij over het opgebouwde tegoed ook 6%. Hiermee is gegarandeerd dat de hypotheeknemer zijn lening kan aflossen aan het einde van de looptijd. Negatief is dat een verlaging van de hypotheekrente geen enkele invloed heeft op de maandelijkse lasten. Stel: de rentevastperiode loopt af en de hypotheekrente is met 1,5% gedaald. De hypotheeknemer kiest voor de lagere rente over de hoofdsom. Dat lijkt gunstig, maar hij krijgt dan ook 1,5% minder over zijn opgebouwde kapitaal, hierdoor zal de bank een hogere maandelijkse premie vragen op de spaarrekening. Per saldo blijven de maandlasten daardoor nagenoeg gelijk. Moet men dus minder rente betalen over de lening, dan stijgt de premie voor de spaarverzekering. Banken noemen dit: de rentedempende werking van de spaarhypotheek. Dat klinkt positief, maar het komt er op neer dat de lener geen voordeel heeft van renteverlagingen. Anderzijds maakt een stijging van de rente ook niet zoveel uit: stijgt de rente, dan daalt de premie.

Als het opgebouwde kapitaal hoog is - tegen het einde van de looptijd van de hypotheek - kan een renteverlaging negatief uitpakken. Een rentedaling leidt dan tot een daling van het rendement, deze afname zal door premiebetaling moeten worden gecompenseerd. De premie kan soms verdubbelen als men aan het einde van de looptijd zit. Dit kan worden voorkomen door bij oudere spaarhypotheken voor een langere rentevastperiode te kiezen. Dat is niet ongunstig, want een verlaging van de rente levert toch niets op.

 

Voordeel voor de bank

Voor banken en andere geldverstrekkers is een spaarhypotheek een gunstige overeenkomst. De geldverstrekker vangt veel rente, want de lener blijft 30 jaar lang rente betalen over het volledige leenbedrag. De geldverstrekker betaalt, via de spaarverzekering, eenzelfde rentepercentage terug. Maar dit is over een veel lager bedrag, pas na 21 jaar wordt immers de helft van de hoofdsom bereikt. Bovendien verwerft de geldverstrekker het recht van hypotheek op de woning en pandrecht op het spaartegoed, komt de lener in de financiële problemen dan kan de geldverstrekker vrijwel altijd zijn geld terughalen.

 

Voordeel voor de lener

Met een spaarhypotheek weet de lener, anders dan bij een beleggingshypotheek, zeker dat hij zijn hypotheek aan het einde van de looptijd af kan lossen. En doordat de lener altijd rente blijft betalen over het hele hypotheekbedrag kan hij, als het een Nederlandse hypotheek betreft, altijd een hoog bedrag van de belasting aftrekken. Daar staat tegenover dat de spaarhypotheek bruto een dure leenvorm is omdat er niet wordt afgelost op de hoofdsom, hierdoor blijft de rente de hele looptijd hoog. Een mogelijk voordeel is wel dat de maandtermijnen in verreweg de meeste gevallen nagenoeg gelijk blijven, immers: als de rente daalt, dan stijgt de premie en vice versa.

 

Fiscaal

In Nederland is de over een hypotheek betaalde rente aftrekbaar voor de belasting. Doordat er gedurende de hele looptijd rente wordt betaald over het volledige geleende bedrag, blijft de hele looptijd een hoog bedrag aan rente aftrekbaar. Aan de andere kant wordt kapitaal opgebouwd, het in deze kapitaalverzekering opbouwde kapitaal is eigenlijk belast in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) omdat het in feite spaargeld is. Meestal valt de kapitaalverzekering die gekoppeld is aan de hypotheek echter niet in box 3, maar wordt deze kapitaalverzekering aangemerkt als 'Kapitaalverzekering Eigen Woning' (KEW). Een KEW valt niet in box 3 en de uiteindelijke uitkering is tot een bepaald bedrag vrijgesteld van belastingheffing. De KEW moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. 1. In de polis moet staan dat de uitkering wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. De uitkering moet ook daadwerkelijk daarvoor gebruikt worden, anders zal de Belastingdienst alsnog belasting heffen. 2. De hoogste jaarpremie mag niet meer zijn dan tien maal de laagste jaarpremie. 3. Er moet minstens 15 jaar achter elkaar premie betaald worden tenzij iemand eerder overlijdt. 4. De verzekering moet recht geven op een eenmalige uitkering bij leven of bij overlijden. 5. De verzekering is afgesloten bij een professionele verzekeraar. 6. De maximale looptijd van de verzekering is dertig jaar. 7. Er mag tussentijds geen geld opgenomen worden. 8. Er mag niet meer belastingvrij gespaard worden dan de hoogte van de hypotheek.

Is de kapitaalverzekering geen KEW, dan valt de kapitaalverzekering in box 3. Tijdens de looptijd wordt de waarde van de verzekering bij het vermogen opgeteld. Komt het bedrag boven de vrijstelling, dan moet er vermogensrendementsheffing betaald worden dat is 1,2%. Omdat er al belasting is betaald, is de uitkering meestal onbelast.

 

Varianten

Behalve de methode van een vaste koppeling van rente van de lening aan de rentevergoeding in de spaarpolis zijn er ook varianten in de markt die een afwijkende rente vergoeden. Zo zijn er varianten die het mogelijk maken de lening en de spaarpolis tegen verschillende renteperioden te sluiten en dus met verschillende rente. Daarnaast is er een variant "SpaarBeter" die een hogere rentevergoeding op de spaarpolis geeft met als doel klanten te binden. Deze laatste variant is in 2009 gekozen tot hypotheekproduct van het jaar.

 

Vergelijk met annuïteitenhypoteek

De opbouw van het vermogen van de lener is (bij gelijke rente)ongeveer gelijk aan de opbouw bij een annuïteitenhypotheek. Een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na circa 21 jaar de helft van het doelvermogen, bij een annuïteiten hypotheek (duur 30 jaar) is in dezelfde periode de helft van de lening afgelost. Het verschil tussen een spaarhypotheek en een annuïteiten hypotheek zit in het feit dat er bij de annuïteiten hypotheek direct op de woningschuld wordt afgelost, terwijl dit bij een spaarhypotheek niet het geval is: daar wordt de aflossing uitgesteld en vindt de opbouw van het vermogen plaats in de verzekering. Bij gelijke bedragen en rentes betekent dit dat een geldlening op annuïteitenbasis over een looptijd van 30 jaar netto per maand duurder is dan een spaarhypotheek, hoewel de annuïteit bij aanvang iets goedkoper is. Doordat het belastingvoordeel bij een annuïteit steeds kleiner wordt (de "eigenwoningschuld" neemt af) heeft de spaarhypotheek na ongeveer 3 jaar een lagere netto maandlast. De bruto maandlast is bij de spaarhypotheek wel steeds hoger dan bij de annuïteit.

 

Wanneer de totale kosten over 30 jaar van de annuïteit en de spaarhypotheek worden vergeleken, geldt dat de spaarhypotheek bruto duurder maar netto goedkoper is. De vergelijking is echter niet goed te maken, omdat de renteaftrek bijvoorbeeld afhankelijk is van het inkomen van de lener, ook de WOZ-waarde van de woning en de leeftijd spelen een rol. Bovendien rekent het merendeel van de aanbieders bij een spaarhypotheek een rente over de geldlening die hoger is dan bij andere vormen.

 

Bij de volgende vergelijking is uitgegaan van een duur van 30 jaar, een geldnemer van 29 jaar oud, een WOZ-waarde van EUR 100.000, een rente van 6,0% voor de spaarhypotheek en 5,8% voor de annuïteit en een inkomen van EUR 45.000. Bij de kosten van de annuïteit is de premie voor een annuïtair dalende risicoverzekering meegenomen, zodat er een vergelijkbare dekking bij overlijden is.

In die situatie geldt:

  • Een spaarhypotheek van EUR 100.000 kost over de hele looptijd bruto circa 222.000 en netto 157.000 euro.
  • Een annuïteitenhypotheek van EUR 100.000 kost in dezelfde periode bruto circa 212.000 en netto 176.000 euro.

Grofweg kan worden gesteld dat wanneer de belastingdruk bij de geldlener toeneemt (bijvoorbeeld bij een hoger inkomen) het verschil in de nettokosten toeneemt, ten gunste van de spaarhypotheek. Voor de geldlener zijn bij de vergelijking zowel de netto- als de brutokosten belangrijk: een geldnemer moet in staat zijn de brutokosten te dragen, maar moet tegelijk ook rekening houden met mogelijke fiscale voordelen.

 

Voortzetten polis na aflossen hypotheek

Het mechanisme waarbij het rendement op de verzekering gelijk is aan de hypotheekrente van de bank, bestaat door een zogenaamd "arrangement" tussen de bank en de verzekeraar die samen de spaarhypotheek aanbieden. Dit betekent dat de verzekering niet als spaarpolis kan voortbestaan zonder meeverbonden geldlening: als de lening wordt afgelost, wijzigt het rendement naar een soort basisrente, die vaak lager ligt dan het oorspronkelijke rendement. Daardoor zal de premie van de polis omhoog gaan, of het spaardoel van de polis zal niet worden gehaald op de beoogde einddatum. Ook betekent dit dat een verzekering van een spaarhypotheek bij de ene bank niet zonder meer kan worden voortgezet als onderdeel van een spaarhypotheek bij een andere bank. De meeste banken werken slechts met één verzekeraar samen.

 

Wanneer een geldlener een volgende eigen woning koopt en de lopende spaarhypotheek wil voortzetten bij een andere bank, is er de mogelijkheid van de "fiscaal geruisloze voortzetting". Er wordt dan bij de nieuwe bank/spaarhypotheek een nieuwe spaarpolis gestart, die de einddatum heeft van de oude polis. De oude spaarpolis wordt beëindigd. Daarbij wordt de waarde van de oude polis door de oude verzekeraar direct overgemaakt naar de nieuwe verzekeraar, dus zonder dat verzekeringnemer over het geld kan beschikken. Deze 'overdrachtswaarde' wordt in één keer in de nieuwe polis gestort. Anders gezegd: de nieuwe polis gaat verder alsof het de oude polis is, maar bij een andere maatschappij en dus ook met een andere premie en met andere kosten.

 

Op het polisblad van de nieuwe polis komt een clausule te staan die aangeeft dat de nieuwe polis "een voortzetting is van de oude polis met polisnummer [...]". Deze clausule is in de eerste plaats van belang omdat er bij aanvang van de nieuwe polis een grote som geld in gestort wordt. Normaal kan dit niet zomaar wanneer een polis wordt gestart; de fiscus stelt eisen aan de wijze van premiebetalen, waarbij voornamelijk grote stortingen slechts onder voorwaarden zijn toegestaan. Op sommige spaarpolissen is een fiscaal overgangsregime van toepassing, op grond waarvan deze polissen fiscaal gunstiger kunnen worden behandeld. Dit is vooral het geval bij polissen die een ingangsdatum hebben vóór 14 september 1999 en die nog geen "kapitaalverzekering eigen woning" zijn. Deze polissen moeten in box 3 worden geplaatst bij aangifte IB, maar zijn daar vrijgesteld van vermogensrendementsheffing voor de eerste EUR 123.000 (bij twee verzekeringnemers EUR 246.000). Dit overgangsregime, dat voor de verzekeringnemer gunstig is, blijft bij een voortzetting alleen behouden wanneer de verzekerde bedragen niet worden verhoogd, en de verzekeringsduur niet wordt verlengd.

De redactie van de nieuwe polis (begin- en einddatum, clausule voortzetting, hoogte verzekerde bedragen) komt dan ook nauw. De nieuwe verzekeraar zal informatie moeten ontvangen over het verleden van de oude polis, waaronder een kopie van het oude polisblad, maar ook een opgaaf van de oude verzekeraar van de wijze waarop aan de polis premie is betaald


 
Hypotheken

De hypotheek wordt geheel op uw persoonlijke wensen afgestemd. Een hypotheek is dan ook iets persoonlijks, er gaan er geen 13 van in een dozijn. Wij leveren dan ook maatwerk! Adviesburo Alert heeft alleen maar specialisten in huis, die weten hoe een hypotheek moet worden samengesteld. Lees meer...

Pensioenen

"Pensioen, dat wordt toch voor mij geregeld?". "Mijn pensioen is 70% van mijn laatste salaris!". "Maar hoe zit het nu werkelijk met mijn pensioen?". "Dat wordt toch door de overheid geregeld". Dit zijn veel gehoorde uitspraken. Lees meer...

Verzekeringen

Adviesburo Alert verzekeringen heeft meer dan 90% van de administratieve werkzaamheden geautomatiseerd ,omdat u zelf de juiste gegevens invult kunnen wij snel kunnen reageren op uw vraag of schademelding. Alle communicatie verloopt in principe via internet en/of e-mail. Lees meer...

Uitvaart

We denken er liever niet aan, maar eens komt er een dag dat u komt te overlijden. Dit kan op oudere leeftijd zijn, maar ook jongere leeftijd. Bij overlijden moet natuurlijk een uitvaart of crematie geregeld worden! Dit kost een hoop geld, gemiddelde uitvaart kost al gauw tussen de €6500.- en de €9000,- Lees meer...

Lenen

Wij zorgen ervoor dat u uw oude te dure lening(en) kan omzetten tegen één goedkopere lening. Natuurlijk kunt u bij ons een nieuwe betaalbare lening aanvragen. Wij van Adviesburo Alert bieden u een lening aan zonder kleine lettertjes, Onze leningen zijn volledig transparant. Lees meer...